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Ein vertraglich eingeschränktes Sondernutzungsrecht kann eingeräumt werden

09.09.2019 | Sondernutzung

(IP) Hinsichtlich des Zugangs zu Gemeinschaftsräumen und der Einrichtung eines Sondernutzungsrechts dort hat das Oberlandesgericht (OLG) München mit Leitsatz entschieden.

"An Flächen oder Fluren, die Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen, kann ein vertraglich eingeschränktes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden."

Der Beteiligte war Eigentümer von Grundbesitz, der mit zwei Wohngebäuden bebaut war. Dann errichtete er eine Teilungsklärung, mit der er an dem Grundbesitz Wohnungs- und Teileigentum in der Weise begründete, dass er jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten, in sich abgeschlossenen Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zuwies.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung hatte das Grundbuchamt darauf geltend gemacht, der Eintragung stehe entgegen, dass die Zugangsräume zu Heizungs-, Zähler- und Tankraum zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden und sämtlichen Miteigentümern zum ständigen und ungehinderten Mitgebrauch zur Verfügung stehen müssten. Durch das Sondernutzungsrecht könne der sondernutzungsberechtigte Eigentümer jedoch den anderen Miteigentümer in seinem Mitgebrauch behindern bzw. stören. Dagegen richtet er eine Beschwerde.

Die Richter führten ergänzend aus: „Der Einräumung eines Sondernutzungsrechts steht nicht die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG entgegen. Danach können Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich im Bereich der in Sondereigentum stehenden Räume befinden. Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift jedoch nicht nur für Anlagen oder Einrichtungen, sondern auch für die Räume ... Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft unter anderem auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräumen bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden .... Allerdings schließt diese Regelung nicht auch die Einräumung von Sondernutzungsrechten an Flächen oder Fluren aus, die Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen ermöglichen ... Wird an den Fluren oder vorgelagerten Räumen zu Anlagen und Einrichtungen nach § 5 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, hindert dies den Zugang zu zwingenden Gemeinschaftsräumen nämlich in der Regel nicht, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken ... Erst recht gilt dies, wenn mit der Einräumung des Sondernutzungsrechts durch Vereinbarung ein Zutrittsrecht sichergestellt wird“.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG München, Az.: 34 Wx 92/18

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