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Eine differenzierte Preisabrede ist unwirksam

15.12.2020 | Preisabrede

(IP) Hinsichtlich Preisabreden bezüglich der Ausübung von Vorkaufsrechten beim Immobilienverkauf hat das Kammergericht (KG) Berlin mit Leitsatz entschieden.

„Eine differenzierte Preisabrede, die eine Preiserhöhung von der Ausübung des Vorkaufsrechts bzw. abstrakt vom Erlöschen mietvertraglicher Bindungen abhängig macht, ist im Verhältnis zum vorkaufsberechtigten Mieter unwirksam.“

Die Klägerin begehrte von der Beklagten nach Ausübung eines Mietervorkaufsrechts die Rückzahlung eines Teils des an diese unter Vorbehalt gezahlten Kaufpreises. Die Beklagte war Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Klägerin war Mieterin einer unsanierten Wohnung des bewussten Hauses. Die Beklagte hatte das Mehrfamilienhaus zuvor in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Die Klägerin erklärte gegenüber dem von der Beklagten mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen beauftragten Makler im Vorfeld mehrfach ihr Interesse am Erwerb der Wohnung. Dann verkaufte die Beklagte die von der Klägerin bewohnte Wohnung an jemand anderen. Im Kaufvertrag hatten die Parteien folgendes vereinbart:

„Der Kaufpreis für den vorbezeichneten Grundbesitz beträgt 163.266,67 EUR (…). Die Parteien gehen davon aus, dass Bemessungsgrundlage des Wohnungskaufpreises in Höhe von 163.266,67 EUR die Lieferung des Wohnungseigentums ohne Mietverhältnis mit einem Dritten ist. Der Kaufgegenstand ist derzeit vermietet. Es gilt „ohne Mietverhältnis mit einem Dritten“ zu liefern, soweit der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt oder der Verkäufer dem Käufer binnen eines Monats nach Beurkundung nachweist, dass das Mietverhältnis aufgelöst oder gekündigt ist. Wird das Wohnungseigentum gegen vorstehender Beschreibung mit dem laufenden oder einem anderen Mietverhältnis geliefert, mindert sich der Kaufpreis um 10 % auf 146.940,00 EUR für das Wohnungseigentum.“

Alle Kaufverträge, mit denen die Beklagte vermietete Wohnungen, die einem Vorkaufsrecht unterlagen, im Objekt verkaufte, enthielten eine solche Klausel. Sie fehlt hingegen in den Kaufverträgen, mit denen die Beklagte vermietete Wohnungen in diesem Objekt verkaufte, für die kein Vorkaufsrecht galt, wie die Klägerin unstreitig vortrug. Dann übte die Klägerin das Vorkaufsrecht für ihre Wohnung aus. Hierbei wies sie bereits vorsorglich darauf hin, dass sie in der Regelung zum Kaufpreis einen Verstoß gegen § 577 Abs. 5 BGB sehe. Ein Notar bestätigte die rechtzeitige Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Klägerin zahlte den bewussten an die Beklagte unter dem Vorbehalt der teilweisen Rückforderung. Darauf hat sie beim Landgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie die Differenz zwischen dem für eine unvermietete Wohnung gezahlten und dem für eine vermietete Wohnung zu entrichtenden Kaufpreis nebst Zinsen zu zahlen, da die differenzierte Preisabrede eine Umgehung des Mietervorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 5 BGB darstelle.

Das Landgericht hatte sie darauf verurteilt, dementsprechend zu zahlen, da die zwischen der Beklagten und dem Käufer vereinbarte differenzierte Preisabrede gegen den Schutzzweck von § 577 Abs. 5 BGB verstoße und deshalb unwirksam sei, soweit diese einen um 16.326,67 EUR höheren Kaufpreis bestimme für den Fall, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht ausübt und die Wohnung deshalb als unvermietet verkauft gelte.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

KG Berlin, Az: 17 U 18/18

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