Archiv

Prüfungsrecht sollte wahrnehmbar sein

17.03.2020 | Kaufvertrag

(IP) Hinsichtlich Problemen bei der Bevollmächtigung eines Grundstückskaufvertrags entschied das Oberlandesgericht München mit Leitsatz.

„1. Schließt der vom Verkäufer hierzu Bevollmächtigte einen Grundstückskaufvertrag ab, in dem der Käufer bevollmächtigt wird, vor Eigentumsübergang das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so ist die vom Käufer ausgesprochene Kündigung eines solchen Mietvertrags, der lediglich die notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht des von dem Verkäufer Bevollmächtigten beigefügt ist, unwirksam, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.
2. Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird nicht dadurch genüge getan, dass die von dem Verkäufer dem Bevollmächtigten erteilte Vollmacht dem Notar bei Beurkundung des Vertrags vorlag und von diesem überprüft worden ist.“

Die Parteien stritten um die Räumung eines Gewerbegrundstücks. Die Beklagte betrieb dort ein Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten und die seinerzeitige Grundstückseigentümerin hatten den Mietvertrag geschlossen. Das Mietverhältnis war auf 13 Jahre befristet – und der Mieter war berechtigt, durch schriftliche Erklärung die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen des Mietvertrages um fünf Jahre zu verlängern. Dieses Recht konnte der Mieter drei Mal ausüben. Dann erwarb die Klägerin von der damaligen Eigentümerin das streitgegenständliche Grundstück. Die Eigentümerseite war bei der Beurkundung des Kaufvertrages aufgrund einer Vollmacht vertreten gewesen.

Dann kam es zur Einstellung der Mietzahlungen. Vorsorglich kündigte die Eigentümerseite das Mietverhältnis darauf "als künftiger Eigentümer" außerordentlich und fristlos. Dem Kündigungsschreiben legte sie eine notarielle Ausfertigung des Kaufvertrages bei, dem eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht hinzugefügt war.

Das OLG entschied: Im vorliegenden Fall „des § 174 BGB dagegen ist der Geschäftsgegner (vorliegend die Kündigungsempfängerin) gerade nicht bei der Beurkundung des Vertrages anwesend und kann sich deshalb auch nicht schnell und ohne weiteren Aufwand durch Einsichtnahme in die bei der Urkundsperson befindliche Originalvollmacht Sicherheit über das Bestehen einer Vertretungsmacht der als Vertreter bei Vertragsschluss auftretenden Person verschaffen. Mit dem in § 174 BGB dem Geschäftsgegner eingeräumten eigenen Prüfungsrecht, das auf eine schnelle ("unverzügliche") Klärung der Vertretungssituation gerichtet ist, ist es nicht vereinbar, den Geschäftsgegner auf eine Einsichtnahme beim beurkundenden Notar, der seinen Sitz unter Umständen mehrere hundert Kilometer vom Geschäftsgegner entfernt hat, zu verweisen.“

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG München, Az.: 7 U 3659/19

© immobilienpool.de