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Bei Vollkaufleuten keine automatische ‚Unterlegenheit’ voraussetzen

16.07.2019 | Gesinnung

(IP) Hinsichtlich der Unsittlichkeit von Immobilienkaufverträgen hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg mit Leitsatz entschieden:

„1. Aus dem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann auch dann auf die verwerfliche Gesinnung des Verkäufers geschlossen werden, wenn der Käufer zwar Kaufmann ist, aber das Grundstück für einen gewerblichen Zweck kauft, der keinen unmittelbaren Bezug zur gewerblichen Tätigkeit der von ihm geführten Firmen aufweist.
2. Die Ursächlichkeit einer Täuschung für die Abgabe einer Willenserklärung kann in der Regel nicht im Wege eines Anscheinsbeweises festgestellt werden, weil der Anscheinsbeweis einen typischen Geschehensablauf voraussetzt, die einem Vertragsschluss zugrundeliegende Willensentschließung jedoch von den individuellen Umständen des Einzelfalles abhängig ist.“

Der Kläger verlangte die Einstellung der Zwangsvollstreckung, da nach seiner Auffassung der Kaufvertrag bereits sittenwidrig sei - und er ihn wirksam angefochten habe. Das Landgericht hatte die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des verkauften Grundstücks abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung führte es an, der Kläger könne sich nicht mit Erfolg auf die Nichtigkeit des Kaufvertrags berufen. Der objektive Tatbestand des Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB verlange ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Dieses sei nach den Feststellungen des beauftragen Sachverständigen gegeben; danach habe das Grundstück keinen Verkehrswert. Der Verkaufspreis übersteige zudem den Einkaufspreis der Beklagten um das 20fache. Der Kläger habe das Grundstück in der Hoffnung erworben, außerhalb des geltenden Bebauungsplans unter Berufung auf bestehenden Bestandsschutz eine Ausnahmegenehmigung für die Nutzung des aufstehenden Gebäudes zu erhalten. Es handele sich also um ein Rechtsgeschäft mit spekulativem Charakter. Welchen Preis der Kläger als Käufer für angemessen halte, hänge in hohem Maße von seiner persönlichen Einschätzung, seinen Anlagezielen, seinen finanziellen Möglichkeiten und seiner Risikobereitschaft ab.

Die Nichtigkeit des Kaufvertrags ergebe sich zudem nicht aus § 138 Abs. 1 BGB. Ein solches besonders grobes Missverhältnis liege zwar bei einem Grundstückskaufvertrag grundsätzlich bereits dann vor, wenn der Kaufpreis knapp das Doppelte des Marktwerts des Grundstücks betrage. Diese Vermutung greife aber nicht, wenn es sich bei dem Benachteiligten um einen Kaufmann handele. Dann spreche im Gegenteil eine Vermutung gegen eine verwerfliche Ausnutzung von dessen Unterlegenheit. Der Kläger sei Vollkaufmann im Sinne des § 1 HGB.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OLG Brandenburg, Az.: 5 U 56/18

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